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今回は、「建蔽率・容積率とは」です。
住宅建築のための土地を取得した後には、いよいよ建設が始まります。ここで気をつけたいのが建蔽率・容積率です。注文住宅として自分好みの家を作っていくためにはこれらの制限についても考慮する必要があるのです。建蔽率・容積率についても学んでいきましょう。
建蔽率・容積率とは
不動産とは、それを使用収益することで価値が生じ、その価値に対する対価が取引価格となりますが、不動産の使用収益を制限するものとして、「建蔽率」と「容積率」があります。建蔽率とは建築面積の敷地面積に対する割合のことで、容積率とは延床面積の敷地面積に対する割合です。これらは都市計画区域や準都市計画区域内において、防火上・衛生上等の見地から建築物の規模を規制したり、敷地の中に一定割合以上の空地を確保することを目的として、建築基準法で定められています。
建蔽率と容積率には「緩和」と「制限」がある
建築基準法では、用途地域の種別によって建蔽率と容積率の最高限度を定めていますが、地域一律ではなく、不動産の現況に応じて「緩和」と「制限」をしています。
建蔽率では、防火対策を講じる地区として指定されている防火地域内で、鉄筋コンクリート等の耐火建築物を建てたり、角地等の基準を満たした場合は、延焼を防ぐことが期待されることから、建築面積を最高限度の割合に10～20%を加えた割合まで緩和して建築できることになります。
容積率では、都市計画において定められる容積率の最高限度、2敷地の前面道路の幅員によって定まる容積率の最高限度、この2つに適合することを建築基準法が定めていることから、結果的には1と2の最高限度のいずれか厳しい(容積率が小さい)ほうの容積率が制限を受けることになります。
住宅建設の際に注意したいのが、容積率の制限です。たとえば、都市計画で指定された容積率が「400%」で、幅員6mの道路に面する第一種住居地域内の敷地の場合は、前面道路の幅員の数値に「10分の4」を乗じた数値が「10分の24 = 240%」となることから、指定された容積率よりも小さくなります。この敷地の容積率は厳しいほう(小さいほう)が採用され、「400%」ではなく「240%」になります。つまり、建築可能な延床面積は「敷地面積の4倍」だと思っていたら、道路幅員によって「敷地面積の2・4倍」まで制限を受けることになるのです。
住宅の計画を建てる上で、必須となる項目となりますので、今のうちに理解しておくとよいでしょう。
